Từng “làm mưa làm gió” về nguồn cung và giao dịch, bất động sản khu Đông Tp.HCM đang giảm tốc thế nào?

Giá bất động sản vượt ngưỡng trên 400 triệu đồng/m2

Không có gì đáng nói khi khu Đông Tp.HCM từng “nổi sóng” về nguồn cung, giao dịch lẫn mức giá. Hiện nay, diễn biến thị trường khu vực có phần ngược lại khiến nhiều người đặt câu hỏi.

Có thể thấy, khu Đông vốn là khu vực được đầu tư hạ tầng giao thông gần như mạnh nhất Tp.HCM. Theo thống kê, chỉ riêng trong giai đoạn 2010 - 2020, Tp.HCM đã triển khai 216 dự án hạ tầng giao thông, với tổng vốn 350,000 tỷ đồng, đáng chú ý, 70% trong số đó dùng cho việc đầu tư phát triển hạ tầng khu Đông.

Cùng với đó, việc Tp.Thủ Đức được thành lập trên cơ sở sáp nhập 3 quận gồm Quận 2, Quận 9 và Q. Thủ Đức, được quy hoạch trở thành một khu đô thị sáng tạo - tương tác cao của thành phố vào đầu năm 2021, đã trở thành điểm đến sôi động của thị trường bất động sản nói chung và phân khúc căn hộ nói riêng ở khu vực này.

Bất động sản khu Đông đã từng liên tục chinh phục những mặt bằng giá mới. Một số dự án thậm chí vượt ngưỡng giá 440 triệu đồng/m2, sánh ngang căn hộ hạng sang khu vực trung tâm của thành phố. Ở phân khúc đất nền, giá biến động tăng liên tục trong khoảng thời gian ngắn. Giá đất tại Q.9 hiện đã tăng gấp 6 lần so với giai đoạn năm 2015. Mức giá trung bình phổ biến đất nền Q.9 hiện tại từ 40-80 triệu đồng/m2 (tuỳ khu vực). Trong khi tại Q.2 Q.Thủ Đức (cũ), giá đất nền đã chạm ngưỡng 120-200 triệu đồng/m2.

Bên cạnh đó, những dự án đại đô thị quy mô lớn từ 198 ha – 272ha hiện diện tại khu vực cũng có mặt bằng giá thấp nhất là 150 triệu đồng/m2. Các dự án này giá liên tục tăng trong khoảng thời gian ngắn, gắn liền với mức độ đầu tư hạ tầng, tiện ích nội khu.

Cùng với mặt bằng giá, nguồn cung bất động sản khu Đông luôn chiếm tỉ trọng lớn nhất Tp.HCM ở các thời kì. Theo số liệu của R&D DKRA Group, nếu như tỷ trọng phân bổ nguồn cung mới ở khu Đông chỉ đạt ở mức 28% tổng nguồn cung mới vào năm 2017 thì đến năm 2022, con số này đã tăng vọt lên xấp xỉ 76% nguồn cung mới toàn thành phố.

Giá bán sơ cấp phân khúc nhà phố biệt thự khu Đông. Nguồn: DKRA Group

Trong các báo cáo của các đơn vị nghiên cứu, nguồn cung bất động sản khu Đông Tp.HCM liên tục dẫn đầu về tỷ trọng nguồn cung mới toàn thị trường giai đoạn năm 2020 – 2022, chiếm 60% - 75% tổng lượng sản phẩm mở bán mỗi năm. Con số này tăng tương đồng với các cú hích hạ tầng giao thông đã và đang được triển khai tại khu vực.

Giảm tốc vì đâu?

Những tín hiệu giảm tốc về giao dịch, nguồn cung bất động sản khu Đông đã thể hiện rõ nét ở giai đoạn này.

Với phân khúc đất nền, nhà riêng lẻ nhà đầu tư liên tục rao bán cắt lỗ. Mức giá cắt lỗ thậm chí đã vượt ngưỡng 30% so với giai đoạn đầu năm 2022. Đây là điều khó hiểu của thị trường bất động sản khu Đông. Từ năm 2014 đến 2022, vừa trải qua các đợt nóng sốt, vừa ghi nhận những trầm lắng do dịch Covid-19, thế nhưng giá nhà đất khu Đông gần như không ghi nhận giảm mạnh như hiện tại. So với thời kì Covid-19 hành hoành, hiện những diễn biến của bất động sản khu Đông gần như ngược lại hoàn toàn.

Các nền đất rao bán lúc này giảm từ 100-400 triệu đồng/nền. Các căn nhà phố trong khu đô thị đang hạ giá từ 500 triệu đến 1 tỉ đồng. Đây là mức hạ giá phổ biến ở các sản phẩm cần thu dòng tiền gấp. Điều này cho thấy, thị trường khu Đông đang diễn biến khó hiểu, mức hạ giá có thể tiếp tục giai đoạn từ nay đến cuối năm.

Dự báo về bất động sản khu Đông Tp.HCM, đại diện DKRA Group cho hay, trước những khó khăn chung của thị trường, điểm nghẽn trong khâu cấp phép dự án chưa được tháo gỡ triệt để, nguồn cung mới trong năm 2023 dự kiến sẽ sụt giảm đáng kể, đặc biệt là tại khu Đông khi dự kiến chỉ khoảng 7,500 căn hộ được đưa ra thị trường. Tương đương với mức 60% so với năm 2022 (khoảng 13,099 căn). Trong đó, phần lớn nguồn cung đến từ giai đoạn tiếp theo của các dự án đã mở bán trước đó tại TP. Thủ Đức.

Sự giảm tốc của bất động sản của khu Đông một phần đến từ sự biến động giá quá nhanh thời kì trước đó. Khi giá đã thiết lập cao, lợi tức của nhà đầu tư hạn chế cũng khiến họ “rời bỏ” thị trường để tìm mảnh đất dư địa lợi nhuận tốt hơn. Ghi nhận cho thấy, không ít nhà đầu tư ôm đất nền khu Đông 2 năm nay gần như không có lợi nhuận cao. Giá chững hoặc tăng nhẹ đã khiến nhiều nhà đầu tư chôn vốn lớn vào bất động sản. Trong khi số vốn phải bỏ ra để sở hữu bất động sản khu Đông không hề nhỏ.

Cùng với đó, lợi tức cho thuê căn hộ khu Đông đã sụt giảm mạnh theo tình hình thị trường. Lợi tức của nhà đầu tư dao động ở mức 2-4%, không còn trên dưới 7% như thời điểm cách đây 3 năm, được xem là lý do bất động sản căn hộ khu vực không dễ ra hàng như trước đây. Những dự án chào bán từ đầu năm 2022 đến nay gần như giá không biến động nhưng giao dịch khá chậm.

Có thể nói, sự giảm tốc của thị trường khu Đông một phần đến từ hệ luỵ tăng giá nóng liên tục trong khoảng thời gian ngắn. Khi các khu vực khác có sự biến động giá ổn định thì khu Đông Tp.HCM liên tục tăng nhanh. Hiện bất động sản khu vực này có dấu hiệu giảm giá lan rộng. Đặc biệt, tại Q.9 xuất hiện mức giảm giá bất động sản mạnh ở một số sản phẩm, tuyến đường. Mức giảm này cũng dễ hiểu khi suốt thời gian dài giá tăng “không phanh”, thậm chí tăng ảo. Một số trường hợp giảm nửa tỉ đến tỉ đồng mỗi sản phẩm, có thể chưa về mức giá mua vào của nhà đầu tư.

Hạ Vy

(markettimes.vn)