Thị trường bất động sản: Dòng tiền “nhúc nhắc” khởi động

Khi thông tin một số doanh nghiệp địa ốc phát hành trái phiếu thành công trở lại sau giai đoạn được coi là “bão táp” vừa qua, nhiều người đặt câu hỏi với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán rằng, “liệu đây có phải tín hiệu cho thấy dòng tiền quay trở lại thị trường bất động sản?” hay “cần thêm điều gì để xác nhận điều đó?”.

Đáng chú ý, trong những thắc mắc đó, có tới phân nửa là người có nhu cầu ở thực, chứ không phải toàn là dân đầu tư. Dường như sau giai đoạn “giông bão” với quá nhiều thông tin kém tích cực về thị trường bất động sản xuất hiện nhan nhản trên các phương tiện thông tin đại chúng, người dân (bao gồm cả người mua ở thực và giới đầu tư) cần hơn những thông tin mới, tích cực để củng cố niềm tin khi xuống tiền mua nhà vào thời điểm này.

Bất động sản vẫn hấp dẫn

Cách đây vài tuần, trước cả thời điểm công bố Nghị quyết 33 về hỗ trợ thị trường bất động sản và Nghị định 08 về thị trường trái phiếu, cùng động thái hạ lãi suất của một loạt ngân hàng thương mại sau đó, trong vài chuyến đi thực tế, người viết mới thấy dòng tiền giao dịch “ngầm” trên thị trường vẫn chảy. Dù lãi suất thời điểm đó được phản ánh ở mức rất cao, nhưng khi đã “ưng cái bụng” thì người mua vẫn xuống tiền để tậu nhà.

Trong đó, phân khúc nhà liền thổ vẫn được tìm kiếm nhiều nhất, với các loại hình nhà phân lô trong ngõ xây theo kiểu rập khuôn quanh khu vực Hoài Đức, Thạch Thất hay mạn Lê Trọng Tấn (Hà Đông) với tầm giá khoảng 2,5-2,8 tỷ đồng/căn, diện tích khoảng 30-35 m2 và được xây 4-4,5 tầng. Còn trên thị trường thứ cấp, loại hình nhà chung cư tại những dự án bàn giao từ 2-3 năm trước nằm trên những trục đường lớn hoặc sắp có quy hoạch đường mới vẫn “đắt như tôm tươi”.

Đơn cử, một căn hộ 3 phòng ngủ diện tích gần 90 m2 tại dự án ở ngã tư Vạn Phúc, Hà Đông vừa rao bán giá 2,5 tỷ đồng (tăng gần 400 triệu so với cách đây khoảng 7 tháng) đã ngay lập tức có người mua. Tương tự, một căn hộ 86 m2 thuộc dự án trên đường Phạm Văn Đồng buổi sáng rao giá 4,6 tỷ đồng thì đến tối đã có người đặt cọc.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), càng về cuối quý I/2023, tín hiệu tích cực xuất hiện nhiều hơn khi cơ quan quản lý triển khai đồng bộ các giải pháp tháo gỡ vướng mắc cho thị trường địa ốc. Dù chưa thể sôi động ngay, nhưng hoạt động giao dịch bắt đầu diễn ra ở một số phân khúc cho thấy dấu hiệu niềm tin của người mua nhúc nhắc trở lại và ông Đính kỳ vọng, khi Chính phủ tiếp tục tập trung xử lý những vướng mắc về thủ tục đầu tư dự án, thị trường bất động sản có thể hồi phục nhanh hơn, bắt đầu từ cuối quý II/2023.

Trong báo cáo gần nhất, Batdongsan.com.vn cho biết, trong 2 tháng đầu năm 2023, tuy nhu cầu tìm mua bất động sản chưa cải thiện khi giảm 23% so với cùng kỳ năm trước, nhưng vẫn có phân khúc ghi nhận mức độ quan tâm gia tăng như nhà chung cư với mức tăng 3%.

Dù không có số liệu tổng hợp chính thức, nhưng theo ghi nhận thực tế của phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, có một lượng không nhỏ nhà đầu tư quan tâm đến nhà chung cư là các trái chủ. Áp lực đáo hạn trái phiếu và tất toán trước hạn để tránh rủi ro pháp lý tạo cơ hội cho nhiều người sở hữu thêm tài sản là bất động sản với mức giá hời hơn so với dự tính ban đầu, nên họ chấp nhận xoay xở thêm tiền để quy đổi tài sản từ trái phiếu sang bất động sản nếu có cơ hội.

“Giá trị gốc lô trái phiếu tôi đầu tư chỉ tương đương 50% giá trị căn hộ mà chủ đầu tư đàm phán, đồng nghĩa với việc phải bổ sung một nửa giá trị còn lại của căn hộ giá gần 5 tỷ đồng, nhưng tôi vẫn quyết tâm đầu tư bởi nhận thấy giá căn hộ chung cư chỉ có tăng mà khó có thể giảm trong bối cảnh nguồn cung hạn chế như hiện nay. Chưa kể, tôi vẫn có thể vay được vốn từ các chương trình ưu đãi trong 2 năm đầu ở một số ngân hàng với lãi suất giảm khá mạnh so với trước, ở mức 10,5%/năm. Khi hết thời gian ưu đãi, giá căn hộ đã tăng lên, bán đi lúc này tôi vẫn có lời”, chị Thu Hà, một nhà đầu tư ở Hà Nội chia sẻ.

Chờ tín hiệu khởi sắc hơn

Trên thực tế, không ra vào nhanh như trên thị trường chứng khoán, dòng tiền vào thị trường địa ốc thời gian qua khá “nhẩn nha” bởi cần thời gian để thẩm thấu các chính sách mới, đặc biệt là sau quyết định giảm một số mức lãi suất điều hành của Ngân hàng Nhà nước.

Theo ông Nguyễn Hoàng Nam, Tổng giám đốc G-Homes, việc giảm lãi suất điều hành sẽ phần nào làm giảm nhu cầu gửi tiết kiệm, tạo cơ sở để người có tiền nhàn rỗi tìm kiếm kênh đầu tư mới, trong đó có bất động sản và cổ phiếu.

“Tiền trong dân không thiếu, vấn đề chỉ là ‘nuôi con gì, trồng cây gì’ để đạt hiệu quả kỳ vọng”, ông Nam nói.

Còn bà Nguyễn Thanh Hương, Tổng giám đốc Đại Phúc Land chia sẻ, bất động sản là tài sản có giá trị cao nên đa phần người mua đều cần có sự hỗ trợ về tài chính. Vì thế, việc lãi suất giảm sẽ tác động rất nhiều lên quyết định mua nhà.

“Thanh khoản chưa thể lập tức tăng nhanh, nhưng với thị trường bất động sản, yếu tố tâm lý, niềm tin là cực kỳ quan trọng. Tôi kỳ vọng sự khởi sắc này sẽ rõ nét hơn trong quý II và ổn định trong quý III, IV”, bà Hương nhấn mạnh.

Cũng cần lưu ý thêm, một báo cáo do Batdongsan.com.vn thực hiện hồi đầu năm về tâm lý người tiêu dùng bất động sản Việt Nam (CSS) cho biết, 80% số người tham gia khảo sát đã sở hữu ít nhất một bất động sản và có 66-87% trong số này dự định mua thêm bất động sản trong vòng 1 năm tới. Điều đó cho thấy, hiện có một bộ phận người dân có sẵn tiền và chỉ chờ thời điểm thích hợp để tham gia thị trường.

Ngoài ra, thời gian gần đây, thị trường còn phần nào được hưởng lợi từ thông tin một số thương vụ bán cổ phần giá trị lên tới cả tỷ USD cho nhà đầu tư nước ngoài, cho thấy doanh nghiệp cũng như thị trường bất động sản Việt Nam vẫn hấp dẫn dòng vốn ngoại.

Nhìn sang nước láng giềng Trung Quốc có thể thấy, việc khôi phục niềm tin của người dân vào thị trường bất động sản khó khăn và đóng vai trò quan trọng như thế nào. Trong vài tháng qua, các nhà chức trách nước này liên tục đưa ra thông điệp “ổn định thị trường bất động sản” như là một vấn đề trọng tâm trong phát triển kinh tế năm 2023 và định hướng “ổn định” thị trường ở đây được nhấn mạnh là trước hết giúp các nhà khai thác bất động sản - chủ thể xây dựng ở nhà tiếp tục tồn tại.

Theo đánh giá của giới chức Trung Quốc, sau giai đoạn chìm sâu trong khủng hoảng, nếu không kịp thời “giải cứu” những chủ thể này thì dễ dẫn đến sụp đổ dây chuyền, từ lĩnh vực bất động sản đến ngân hàng - tài chính, từ đó lan ra toàn xã hội. Hay nói như một số nhà phân tích quốc tế, thay vì chối bỏ, nhà chức trách Trung Quốc sẽ chấp nhận một sự thực rằng, “bong bóng” bất động sản sẽ tiếp tục tồn tại nhưng theo hướng “xẹp dần” chứ không vỡ, để khi thị trường bất động sản hồi phục tiếp tục trở thành trụ cột, giúp kinh tế Trung Quốc tăng trưởng ổn định.

"Khi Chính phủ tiếp tục tập trung xử lý những vướng mắc về thủ tục đầu tư dự án, thị trường bất động sản có thể hồi phục nhanh hơn, bắt đầu từ cuối quý II/2023".