Đề xuất cho chủ đầu tư thỏa thuận về quyền sử dụng đất với người dân

Trong văn bản góp ý một số điều của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) quan ngại việc cho phép tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm được quyền chuyển mục đích sử dụng đất và việc công nhận chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại đối với trường hợp nhà đầu tư có đất thương mại, dịch vụ hoặc đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp được Nhà nước giao hoặc cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trả tiền một lần và được chuyển mục đích sang làm nhà ở.

Có khả năng thất thu ngân sách, tài sản công

Theo đơn vị này, đây là quy định hợp tình hợp lý trong trường hợp đất thương mại, dịch vụ hoặc đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp có nguồn gốc do người sử dụng đất tự bỏ tiền đền bù, giải phóng mặt bằng, rồi sau đó phải thuê lại với Nhà nước theo phương thức trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trả tiền một lần để làm cơ sở kinh doanh thương mại, dịch vụ hoặc nhà xưởng sản xuất.

Tuy nhiên đối với trường hợp không phải do tổ chức kinh tế tự đền bù, giải phóng mặt bằng mà có nguồn gốc đất công được Nhà nước cho thuê theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm lại được chuyển mục đích sử dụng đất, được công nhận chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại mà không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất có thể dẫn đến thất thu ngân sách, tài sản công.

Việc không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất có thể dẫn đến thất thu ngân sách, tài sản công. Ảnh: Quỳnh Danh.

Bên cạnh đó, Khoản 6 Điều 27 và Điểm a Khoản 1 Điều 36 cũng không thống nhất với Khoản 1 Điều 126 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất, trong đó quy định đấu giá quyền sử dụng đất đối với dự án đô thị, nhà ở thương mại.

Do vậy, HoREA kiến nghị sửa đổi, bổ sung Khoản 6 Điều 27 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) về quyền chung của người sử dụng đất thành: “Được quyền chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Luật này và pháp luật về đầu tư, trừ trường hợp người sử dụng đất là tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm mà đất này có nguồn gốc đất công”.

Hiệp hội cũng đề nghị sửa đổi, bổ sung Điểm c Khoản 2 Điều 40 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định công nhận chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại đối với trường hợp nhà đầu tư có: “Đất thương mại, dịch vụ hoặc đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp được Nhà nước giao hoặc cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trả tiền một lần và được chuyển mục đích sang làm nhà ở. Trường hợp đất thương mại, dịch vụ hoặc đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp trả tiền thuê đất hàng năm chỉ áp dụng đối với đất có nguồn gốc do người sử dụng đất đền bù, giải phóng mặt bằng”.

Khuyến khích chủ đầu tư tự thỏa thuận với người sử dụng đất

Cũng trong văn bản góp ý, HoREA đề xuất bổ sung quy định dự án công trình để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng vừa có thể thực phương thức Nhà nước thu hồi đất, vừa có thể do nhà đầu tư nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua thỏa thuận về quyền sử dụng đất với người sử dụng đất.

Theo HoREA, một số trường hợp dự án mà nhà đầu tư có thể có hai giải pháp để lựa chọn như dự án nhà ở xã hội hội; dự án để cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ; dự án xây dựng nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, cơ sở hỏa táng… thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất quy định tại Điều 78 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Trên thực tế trong các năm qua, đã có nhiều doanh nghiệp tư nhân tự thỏa thuận với người sử dụng đất để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm thực hiện các dự án nhà ở xã hội hoặc dự án để cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ hoặc dự án xây dựng nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, cơ sở hỏa táng (công viên nghĩa trang)… Việc cho phép nhà đầu tư tự thỏa thuận với người sử dụng đất có thể tăng sự đồng thuận trong xã hội và hạn chế bớt các trường hợp Nhà nước thu hồi đất có thể dẫn đến khiếu kiện gay gắt, khiếu kiện đông người.

Việc cho nhà đầu tư chủ động thỏa thuận với người dân có thể tránh các trường hợp khiếu kiện. Ảnh: Quỳnh Danh.

Tuy vậy, Điều 128 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) không quy định các trường hợp nhà đầu tư tự "thỏa thuận về quyền sử dụng đất" để thực hiện các loại dự án nêu trên.

Ngoài ra, Khoản 5 Điều 78 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định các loại dự án được quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 của Điều 78 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) không được thực hiện phương thức thỏa thuận về quyền sử dụng đất trong khi đáng lẽ nên khuyến khích phương thức này.

Vì vậy, HoREA đề nghị sửa đổi, bổ sung Khoản 5 Điều 78, theo đó khuyến khích nhà đầu tư các dự án, công trình quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 được thực hiện theo quy định tại Điều 121 và Điều 128 của Luật này.

HoREA cũng cho biết nội dung Điều 89 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, nhưng tiêu đề” của Điều 89 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) chỉ nêu “nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất” mà không đề cập đến việc “hỗ trợ, tái định cư” là chưa đầy đủ.

Ngoài ra, HoREA cũng nhận thấy, nội dung Điều 89 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, nhưng tiêu đề chỉ nêu nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất mà không đề cập đến việc hỗ trợ, tái định cư là chưa đầy đủ.

Bên cạnh đó, Khoản 3 Điều 107 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định người có đất ở bị thu hồi để thực hiện dự án đầu tư xây dựng đô thị, chỉnh trang đô thị, dự án nhà ở thì được bố trí tái định cư tại chỗ. Trường hợp thu hồi đất ở để thực hiện các mục đích khác thì được bố trí tái định cư tại chỗ nếu tại khu vực thu hồi đất có quỹ đất, quỹ nhà tái định cư, nhưng để chờ được tái định cư tại chỗ thì phải được bố trí chỗ ở tạm thời (tạm cư).

Do vậy, cần bổ sung quy định bố trí chỗ ở tạm thời (tạm cư) vào Khoản 3 Điều 107 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) để đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất với quy định “UBND cấp tỉnh phải thực hiện di dời, bố trí chỗ ở tạm thời cho các chủ sở hữu” khi thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư tại Khoản 2 Điều 63 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi).

Hiệp hội đề nghị sửa đổi, bổ sung tiêu đề của Điều 89 thành “Nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất”. Khoản 4 Điều 89 cũng cần bổ sung “người có đất ở bị thu hồi phải có chỗ ở, đảm bảo cuộc sống nơi tái định cư bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ”.

Cuối cùng, HoREA cho rằng cần bổ sung quy định bố trí chỗ ở tạm thời cho người có đất bị thu hồi để thực hiện dự án đầu tư xây dựng đô thị, chỉnh trang đô thị, dự án nhà ở trong thời gian chờ được tái định cư tại chỗ.

(zingnews.vn)