Các giải pháp với thị trường BĐS mới chỉ đang ở giai đoạn “trấn an tinh thần”

(Hội thảo Toàn cảnh thị trường bất động sản quý I.2023 và diễn biến thị trường quý II.2023)

Chiều ngày 07/4, Hội thảo Toàn cảnh thị trường bất động sản quý 1/2023 và diễn biến thị trường quý 2/2023 do Hội môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) tổ chức cho biết thời gian quý I vừa rồi: Các doanh nghiệp bất động sản, môi giới bất động sản, khách hàng và nhà đầu tư đều cùng nhau “ấn nút chờ”.

Toàn bộ thị trường “nín thở”, không hoàn toàn “án binh bất động” nhưng luôn trong trạng thái “nghe ngóng”, “chờ đợi” từng động thái từ phía Chính phủ.

Hai  tháng cuối quý, thị trường đón nhận những tín hiệu tích cực từ việc ban hành nghị định 08/2023/NĐCP, nghị quyết 33/NQ-CP, thông tin về gói tín dụng 120 nghìn tỷ của các ngân hàng thương mại, 5 quyết định giảm lãi suất của NHNN và thông tin sửa đổi, bổ sung Thông tư số 16/2021/TT-NHN. Trước những giải pháp nhằm “gỡ rối” cho thị trường, có thể thấy được quyết tâm đồng hành từ phía Chính phủ đối với các Doanh nghiệp BĐS. Điều này chính là động lực, tiếp thêm niềm tin cho các Doanh nghiệp và các cá nhân tham gia thị trường.

Tuy vậy, các giải pháp mới chỉ đang phát huy ở giai đoạn “trấn an tinh thần”, chưa đủ độ ngấm và lực để trở thành đòn bẩy giúp tạo cú hích cho thị trường bật dậy. Cụ thể, Chính phủ vẫn chưa ban hành điều chỉnh luật mới, văn bản dưới luật như nghị định, thông tư..dẫn đến chưa thể tháo gỡ một cách triệt để các rào cản.

Dù thị trường có tín hiệu tích cực nhưng chưa có kết quả cụ thể, vậy nên bất động sản chưa thực sự thoát ra khỏi khó khăn, trầm lắng. Nhiều doanh nghiệp vẫn lao đao, đối mặt với khủng hoảng và phá sản. Bởi vậy các Doanh nghiệp có tâm lý tự cứu lấy mình, cùng nhau vượt khó, chẳng mong cảnh được giải cứu.

Trong bối cảnh này, thị trường vẫn tồn tại tình trạng lệch pha ở cả 2 phân khúc: Cao cấp và Bình dân, giá rẻ. 

Đánh giá chung về phân khúc bất động sản nhà ở, nguồn cung chưa thực sự có cải thiện. Hầu hết các dự án vẫn đang trong giai đoạn hoàn thiện pháp lý, chưa được cấp giấy phép mở bán chính thức. Một số ít hiếm hoi Chủ đầu tư có hàng nhưng chưa sẵn sàng mở bán vì tâm lý e ngại thị trường chưa tốt sẽ ảnh hưởng tới kết quả bán hàng. Chủ yếu nguồn cung trên thị trường đến từ các dự án đã mở bán trước đó, tiếp tục mở bán các giai đoạn tiếp theo. Đặc biệt, nguồn cung nhà ở xã hội vẫn chưa được cải thiện.

Phía cầu giảm với nguyên nhân thu nhập người dân bị ảnh hưởng. Trong khi đó, nguồn cung trên thị trường chủ yếu là sản phẩm cao cấp, giá quá cao so với khả năng tài chính của người dân. Bởi vậy, nhu cầu thuê nhà, đặc biệt tại các thành phố lớn như TPHCM, Hà Nội gia tăng do giá nhà, lãi suất cao. Tại một số vùng đang đẩy mạnh đầu tư công, đã khởi công các dự án hạ tầng trọng điểm của khu vực, nhu cầu của các nhà đầu tư vẫn tăng.

Về chính sách bán hàng, nhiều chủ đầu tư áp dụng chiết khấu cao dành cho các khách hàng thanh toán sớm đến 90% giá trị Hợp đồng. Đây là chính sách hot nhất đang được áp dụng, cũng để nhằm tạo ra kênh huy động vốn từ phía khách hàng. 

Giá bán trung bình tại các dự án phần lớn không thay đổi so với quý trước. Tuy nhiên, giá bán trên thị trường thứ cấp giảm mạnh, có dự án giảm đến 15%-20%. Do hết thời gian ân hạn nợ gốc, nhiều khách hàng không còn đủ tài chính để giữ hàng đành chấp nhận cắt lỗ sâu. Ngược lại, giá thuê nhà tăng do nhu cầu thuê nhà thời điểm này tăng. Đặc biệt tại trung tâm các thành phố lớn. Tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh tăng lần lượt 8% và 4% so với năm 2022.

Tỷ lệ giao dịch chưa được cải thiện. Dù có ghi nhận nhưng vẫn chưa nhiều, nguyên nhân cụ thể là do:

- Khả năng tài chính của phần lớn khách hàng đang gặp khó khăn do tình hình kinh tế chung

- Phần lớn sản phẩm trên thị trường thuộc phân khúc cao cấp, không phù hợp với khả năng tài chính của đa số người dân. 

- Nhiều khách hàng vẫn còn tâm lý “bắt đáy”, chờ giá tiếp tục giảm.

- Niềm tin của khách hàng vào thị trường BĐS chưa được phục hồi hoàn toàn.

- Nhiều khách hàng sợ ký Hợp đồng, nhưng các Chủ đầu tư không đủ khả năng để hoàn thiện dự án và thực hiện bàn giao đúng tiến độ.

Đánh giá về các phân khúc bất động sản khác, VARS nhận định bất động sản du lịch nghỉ dưỡng chưa có tín hiệu khởi sắc, vẫn là phân khúc có dấu hiệu phục hồi chậm hơn so với các phân khúc còn lại. Trở ngại lớn cho các chủ đầu tư, phát triển phân khúc này vẫn đang là vấn đề pháp lý, nếu có thể giải quyết vấn đề này sớm, hứa hẹn phân khúc này sẽ có thể đẩy nhanh tiến trình phục hồi. Dù vậy, theo đánh giá, hạ tầng, dịch vụ đi theo để phục vụ hoạt động du lịch đã và đang được quan tâm tuy nhiên chưa thực sự tốt, chưa đủ sức hấp dẫn để thu hút và giữ chân khách du lịch.

Bất động sản công nghiệp tiếp tục giữ vững phong độ, duy trì mức độ phát triển ở mức khả quan. Trong đó, tỷ lệ lấp đầy trung bình các KCN, CCN, trên cả nước, đặc biệt là các KCN cấp 1, đạt mức 80%-85%. 

Đối với bất động sản văn phòng, bán lẻ, đây vẫn được coi là điểm sáng và có nhiều tiềm năng. Nguồn cung bán lẻ đạt 1,7 triệu m2, duy trì ổn định theo quý và tăng 4% theo năm. Cụ thể tại TP Hồ Chí Minh đã xuất hiện xu hướng dịch chuyển của nhiều phân khúc bán lẻ, cho thuê, căn hộ và đặc biệt là bất động sản văn phòng ra các khu vực ngoài trung tâm.

Về hoạt động M&A có sự hứa hẹn nhiều cơ hội. Đây được coi là thời điểm thích hợp cho các nhà đầu tư sẵn tiền mua lại dự án hấp dẫn với giá phải chăng. Cùng với đó, có sự xuất hiện các nhóm nhà đầu tư ngoại đổ bộ vào tìm kiếm cơ hội đầu tư, phát triển tại Việt Nam. Nổi bật trong đó là nhóm NĐT đến từ Đài Loan và Đông Âu. Trong đó, hoạt động của nhóm NĐT từ Đông Âu rất kín tiếng. Các nhóm NĐT này thường ưu tiên các dự án đã hoàn thiện thủ tục pháp lý.

Bất động sản văn phòng, công nghiệp và khu đất phát triển dự án là ba phân khúc thu hút nhiều sự quan tâm, chú ý. Phương thức chuyển nhượng chủ yếu là chuyển nhượng cổ phần doanh nghiệp. Hiện nhà nước chưa có nhiều biện pháp nhằm kiểm soát hoạt động này nên xảy ra nhiều trường hợp doanh nghiệp trốn thuế khi thực hiện chuyển nhượng dự án.

Hồng Nhung

(markettimes.vn)